Regelmässig Anlaß zu Auseinandersetzungen: Schönheitsreparaturen.

Schönheitsreparaturen beim Wohnungsauszug:

Mieter darf anstreichen – aber nicht pfuschen

Spätestens beim Wohnungsauszug stößt man im Mietvertrag auf die Klausel "Schönheitsreparaturen". Vermieter und Mieter streiten dann oft über die Auslegung dieses "unbestimmten Rechstbegriffs". Wie ist die Rechtslage?

Gewöhnlich hat der Vermieter beim Einzug für einen bezugsgeeigneten Zustand zu sorgen und diesen zu erhalten. Übliche Abnutzung durch das Bewohnen belastet den Mieter nicht. D.h. sofern im Mietvertrag keine andere Abrede getroffen wurde, muß der Vermieter dafür Sorge tragen, daß die Wohnung regelmäßig gestrichen oder tapeziert wird. In den meisten Mietverträgen wird jedoch die Pflicht zur Renovierung dem Mieter auferlegt.

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren (inkl der Innenseite der Wohnungstür), Fenstern (ebenfalls nur innen) und der Böden. Nicht dazu zählen das Erneuern eines normal verschlissenen Teppichbodens, das Reinigen von Teppichen sowie das Abschleifen und Versiegeln von Parkett. Die Klausel im Mietvertrag "Der Mieter muß beim Auszug die Wohnung renovieren" ohne daß Zustand oder Termin der letzten Renovierung berücksichtigt werden, ist unwirksam. Als Ersatz für Schönheitsreparaturen fordern Vermieter oft Abschlagszahlungen, die sich nach dem Zeitpunkt der letzten Renovierung errechnen: je länger diese zurückliegt, desto höher der Betrag. Der Bundesgerichtshof hielt dies für zulässig. Grundlage kann dabei das Angebot einer anerkannten Firma sein.

Der Mieter darf – so die Karlsruher Richter – selbst Farbe und Pinsel in die Hand nehmen, um Geld zu sparen. Es muß also nicht immer ein Fachmann sein, der die Wohnung auf Vordermann bringt. Solange der Mieter keinen Pfusch liefert, darf er sich selbst um die erforderlichen Schönheitsreparaturen bemühen.

(Mitteilung des Landesinnungsverbandes des Bayerischen Maler- und Lackiererhandwerks 3/2000)

Wand nach Tapetenentfernen: Auch die Tapetenschnipsel gehören runter

Ein Wachsfleck auf dem Teppichboden gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch

Wann müssen Schönheitsreparaturen vorgenommen werden – und wie häufig?

Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen immer dann auszuführen, wenn die Abnutzung von Wänden, Decken Fußböden etc. so weit fortgeschritten ist, daß nicht mehr von einem vertragsgemäßen Zustand der Räume gesprochen werden kann. Aus dieser Regel hat die Praxis in gewissen Grenzen flexible Fristen entwickelt, die auch in der Rechtsprechung zu Grunde gelegt werden und die im Mietvertrag fixiert sein sollten. Danach stehen zur Renovierung an:

Naßräume (Küche, Bad, Dusche): alle 2 bis 3 Jahre

Aufenthaltsräume (Wohn- und Schlafzimmer) und Flure: alle 5 bis 6 Jahre

sonstige Nebenräume: alle 7 Jahre

Dabei ist es unerheblich, ob Mieter oder Vermieten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind: Beide müssen sich an diesen Turnus halten, wenngleich es sich dabei nur um Orientierungsdaten handeln kann; die

Die selbst angebrachten Styroporplatten wurden zwar entfernt, doch das Entfernen des Dispersionsklebers war dem Mieter zu mühselig - alle Betondecken der Wohnung mußten mit der Maschine geschliffen werden: Ergebnis: Eine Rechnung von über 500,- DM

Entscheidung, ob und in welchem Umfang eine Schönheitsreparatur notwendig ist, folgt allein aus der objektiven Beurteilung des tatsächlichen Zustands der Räume.

Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden (und von wem)?

Die Bedeutung des Gesamtkomplexes Schönheitsreparaturen ist vor allem unter dem Gesichtspunkt der Sachwerterhaltung zu sehen. Diesem Anspruch sind beide Mietvertragsparteien, d.h. Mieter und Vermieter gleichermaßen verpflichteet. Daraus ergibt sich nicht zwingend die fachmännische Ausführung durch einen Fachhandwerker. Fachhandwerkerklauseln sind unwirksam, die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bleibt davon jedoch unberührt. Es ist allerdings zu empfehlen, Schönheitsreparaturen stets von einem anerkannten Maler- und Lackiererbetrieb ausführen zu lassen. Vom in Aussicht genommenen Handwerksbetrieb sollte ein spezifizierter Kostenvoranschlag verlangt werden, der – wenn er akzeptiert wird – dann die Grundlage für den klaren, möglichst schriftlich zu erteilenden Auftrag bildet. Nach Abschluß der Arbeiten muß der Betrieb eine detaillierte, nachprüfbare Rechnung vorlegen, die dem Auftraggeber zugleich als Nachweis für Ausführung und Umfang der Schönheitsreparaturen dients. (Es empfiehtl sich, solche Belege sorgfältig aufzubewahren.)

Auch hiermit ist ein Laie hoffnungslos überfordert: Auf den Wänden Reste von aufgespachteltem Kleber von Styroporuntertapeten, komplett Abplatzende Beschichtung im Swimmingpool

Die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Schwarzarbeit ist – wie jede Schwarzarbeit – strafbar. Wegen der in diesen Fällen fehlenden Haftungs- und Gewährleistungsverpflichtung sind Schadenersatzansprüche bei mangelhafter Schwarzarbeit nur schwer oder gar nicht durchsetzbar.

Das Do-it-yourself-Verfahren für Schönheitsreparaturen ist mit beträchtlichen Risiken verbunden, wenn der Laie nicht über die für eine fachmännische Ausführung der Arbeiten erforderlichen technischen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt: denn für mangelhafte Arbeit und für eventuelle Folgeschäden ist er schadensersatzpflichtig.

Zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gegen Entgelt sind nach der Handwerksordnung nur die in die Handwerksrolle eingetragenen Maler- und Lackiererbetriebe berechtigt. Werden Betriebe mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen beauftragt, die dazu weder befugt sind noch die fachlichen Voraussetzungen für eine ordentliche Arbeit bieten, so muß bei auftretenden Mängeln der Auftraggeber für den Schaden aufkommen.

Die Mindestanforderungen an die Qualität von Schönheitsreparaturen sind in den "Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen" (ATV) der "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB) festgelegt. Der Auftraggeber muß jedoch darüber hinaus den Standard der zu renovierenden Räume beachten, den es zu erhalten, bzw wiederherzustellen gilt. Liegt dieser Standard z.B. erkennbar über dem Normalmaß, so muß auch die Renovierung in Material und Ausführung diesem Niveau entsprechen. Umgekehrt kann nach gängiger Rechtsprechung für die Schönheitsreparatur etwa bei Mietende kein höherer Standard gefordert werden als der, den die Räume bei Mietbeginn zeigen

Auszug aus BFS Merkblatt A, Stand Nov 1996

Deutlich zeichnet sich das Ergebnis kräftigen Giessens von Zimmerpflanzen auf dem Teppichboden ab

aktualisiert am 8.10.2000